编者按：近年来，随着楼市的不断升温，房产中介公司大量出现，其在房屋买卖市场上发挥着重要的作用，全国大部分房屋买卖都是通过房产中介公司机构完成的。但是房产中介公司的发展却相对滞后，在法律层面还存在诸多不足，致使消费者与房产中介公司之间的问题越来越多，类似的案件也越来越多，应引起重视。那么，就必须明确房产中介公司的法律地位、权利、义务和法律责任，进一步规范房产交易市场。
房产中介公司在房屋交易中的权利、义务、责任问题专题案例
案例一
荣某某诉李某某房屋买卖纠纷案
◎洛阳市老城区人民法院
裁判要点
房产中介公司的法律地位应当属于居间人,因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
案例索引
洛阳市老城区人民法院（2013）老民初字第158号（2013年7月25日）
基本案情
2012年11月14日，卖方荣某某（甲方）与买方李某某（乙方）在中介方洛阳某房产经纪公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，合同约定：第一条：1、甲方自愿将坐落于XX区XX路21号XX小区2号楼2-4-602室房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋的现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋基本情况：房屋性质：商品房，权属证件号码：洛市房权证（2004）字第X264937号，所有权人：荣某某，建筑面积：93.38平方米。第二条：成交价格。甲、乙双方协商后的成交价格为：人民币370000元，该房屋产权过户的相关费用由买方（乙方）承担。第四条：1、乙方的交款约定：乙方于2012年11月14日向甲方交付定金人民币8880元，由丙方代收，剩余首付款人民币148000元于2012年12月2日前交付。乙方按约定交清首付款后，甲、乙双方按照要求在3日内将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交于丙方。甲、乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理贷款、过户手续，如任何一方不按约定配合办理贷款、过户手续，视其违约，将按合同第七条追究其违约责任。第五条：贷款约定。2、乙方委托丙方为其购买该房屋办理商业形式贷款。乙方申请贷款金额为人民币222000元，申请贷款年限为15年。第七条：违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封。明知被限制过户而不如实告知的，发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲、乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理贷款、过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该买卖合同签订后，2012年11月29日，李某某与史志敏登记结婚，双方前往中国建设银行以史志敏的名义为李某某购买的上述房屋办理贷款，但因为史志敏个人信息上有不良记录，导致贷款不能。2012年12月17日，李某某与史志敏登记离婚。李某某在洛阳某房产经纪公司的安排下，将购房首付款148000元交到中国银行股份有限公司XX支行，预在该行办理贷款，但又未贷款成功。后李某某将首付款148000元从中国银行股份有限公司XX支行银行中取走，且同意继续履行合同义务，但李某某至今仍未能履行其支付购房首付款、办理房贷的合同义务。
审判理由和结果
法院生效裁判认为：2012年11月14日，原告荣某某与被告李某某在中介方洛阳某房产经纪公司签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效协议，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。根据合同的约定，被告李某某应当履行支付其购买房屋首付款148000元及办理房贷的合同义务。被告李某某在为其购买的房屋办理贷款均未成功的情况下，应当继续履行办理房贷的义务，但被告李某某将购房首付款148000元从银行取走，且未能按照合同的约定继续办理房贷，其行为已经构成违约，应当承担支付违约金37000元（370000元×10%=37000元）责任。关于原告荣某某要求解除与被告李某某签订的房屋买卖合同，因原、被告双方均同意将该买卖合同解除，本院予以准许。关于原告荣某某要求被告李某某支付违约金37000元之诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，本院依法予以支持。故洛阳市老城区人民法院于2013年7月25日作出（2013）老民初字第158号民事判决:一、解除原告荣某某与被告李某某于2012年11月14日所签订的房屋买卖合同；二、被告李某某于本判决生效之日起十五日内支付原告荣某某违约金37000元。宣判后，各方均未提出上诉，判决已发生法律效力。
评析
一、关于房产中介公司的法律地位。
根据《合同法》第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人交付报酬的合同。房产中介公司的法律地位应当属于居间人，其不是订约的当事人，也不是当事人的代理人，是为当事人订约提供媒介服务、牵线搭桥的人。本案中的洛阳某房产经纪公司即为居间人，荣某某（甲方）与李某某（乙方）是居间合同的当事人。根据《合同法》第93条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，荣某某（甲方）与李某某（乙方）在庭审时表示愿意解除双方订立的房屋买卖合同，故本院以当事人的约定解除合同。
二、关于房产中介公司的权利和义务。
《合同法》第 425 条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。房产中介公司的如实报告义务应当包括两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认。对房屋进行实地检查，以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。审查有关人员的资信状况、信誉度、知名度等情况。如果中介公司对委托人提供资料的真实性未加必要的谨慎的审查、核实，致使买房人遭受经济损失的，应承担相应的赔偿责任。《合同法》第426条、427条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，由洛阳某房产经纪公司提供订立合同的媒介服务，最终使荣某某（甲方）与李某某（乙方）之间的订立的房屋买卖合同成立，居间报酬应当由荣某某（甲方）与李某某（乙方）平均负担。
案例二
朱某诉张某、洛阳某房产经纪公司
房屋买卖合同纠纷案
◎洛阳市老城区人民法院
裁判要点
本案原告朱某和被告洛阳某房产经纪公司均有对签订《房屋买卖合同》当事人的相关身份和必要证件审查不严的过错，应当各自承担相应的责任。
案例索引
一审：洛阳市老城区人民法院（2012）老民初字第612号（2012年11月29日）
二审：洛阳市中级人民法院（2013）洛民终字第898号民事调解书（2013年7月18日）
基本案情
2012年3月，张某要将其所有的洛阳市XX区XX路67号院3-2-301室房屋出售的信息在洛阳市XX区XX路洛阳某房产经纪公司连锁店进行了登记，由洛阳某房产经纪公司发布售房信息和广告。期间，朱某在网络广告上看到洛阳某房产经纪公司发布的这一售房信息，即与洛阳某房产经纪公司联系，并和洛阳某房产经纪公司的员工察看了张某要出售的房屋，后朱某与一名叫姚麦森的人（该人真实身份和与张某的关系不详，又无张某出具的售房委托书）进行详谈，朱某决定购买该房屋，于2012年3月19日，朱某、姚麦森、洛阳某房产经纪公司三方签订了一次性房屋买卖合同，合同约定，张某（甲方）自愿将坐落于洛阳市XX区XX路67号院3-2-301室房屋出售给朱某（乙方）；房屋性质经济适用房，权属证件号码洛市房权证（2001）字第X151450号；结构砖混，建筑面积73.45㎡；协商后实际成交价格为人民币220000元；合同又约定，签订合同时，朱某（乙方）须向洛阳某房产经纪公司（丙方）交纳中介服务费4400元，代办过户费800元；朱某（乙方）于2012年3月19日向洛阳某房产经纪公司（丙方）交付代收定金人民币4800元，剩余房款人民币215200元于2012年3月31日前交付洛阳某房产经纪公司（丙方）指定账号；合同约定相关事宜，张某（甲方）于本合同签订之日将房屋权属证明房产证原件交于洛阳某房产经纪公司（丙方）代为保管；合同约定的其他事宜，经张某（甲方）、朱某（乙方）友好协商：<1>、该房价包括楼下储藏室一间；<2>、朱某（乙方）保证夫妻双方及孩子名下都没有房产；<3>、洛阳某房产经纪公司（丙方）承诺该房屋过户费用共计35000元，包括中介费用；<4>、过户当天，洛阳某房产经纪公司（丙方）见证。张某（甲方）、朱某（乙方）双方房款过户当场自行交接。在该房屋买卖合同尾部，朱某签名捺指印，洛阳某房产经纪公司主办人张成杰签名加盖印洛阳某房产经纪公司的合同专用章，姚麦森签名捺指印又写明代张某。房屋买卖合同签订后当日，朱某履行合同约定向洛阳某房产经纪公司交付中介服务费4400元，代办过户费800元和房屋定金4800元。洛阳某房产经纪公司接受名为张某的房屋产权证书。时至同年4月，朱某和洛阳某房产经纪公司得知张某以房屋出售的价格偏低予以反悔，经协商未果。现张某、姚麦森均下落不明，致所签订的房屋买卖合同无法继续履行。据此，朱某具状诉至本院。
审判结果和理由
洛阳市老城区人民法院认为，原告朱某要购买房屋，在被告洛阳某房产经纪公司提供中介服务的过程中，与真实身份不详、未有被告张某出具售房委托书的姚麦森共同签订了房屋买卖合同。在房屋买卖合同签订后又无被告张某对姚麦森的售房代理行为追认的证据。针对签订该房屋买卖合同的当事人，姚麦森应为主体资格欠缺，属无权代理。原告朱某和被告洛阳某房产经纪公司均有对签订合同当事人的相关身份和必要证件审查不严的过错责任。该房屋买卖合同应为无效合同，原告朱某的诉讼请求不予支持。故驳回原告朱某的诉讼请求。洛阳市老城区人民法院于2012年11月29日作出（2012）老民初字第612号民事判决。宣判后，原告朱某提起上诉。2012年7月18日，洛阳市中级人民法院作出（2013）洛民终字第898号民事调解书载明：本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被上诉人洛阳某房产经纪公司同意返还上诉人朱某中介服务费4400元、代办过户费800元、房屋定金4800元合计10000元，以上款项送达本调解书时支付完毕。二、上诉人朱某与被上诉人洛阳某房产经纪公司就本案无纠纷。
评析
本案的争议焦点在于：《房屋买卖合同》是否合法有效？被告向原告支付违约金是否合法有据？二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但是我国二手房交易市场的发展前景十分广阔。随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。其中，房地产中介发展滞后，中介交易不规范是一个重要的潜在问题。房屋中介公司作为居间人的报告义务是居间人在居间合同中承担的主要义务，且不得故意隐瞒重要事实、提供虚假情况。房屋中介公司应依诚实信用原则履行此项义务。由此引申出一个问题，房屋中介公司除负有将其知晓的事项如实向委托人报告的义务外，有无进一步的调查义务呢？有观点认为，依照诚实信用原则，房屋中介公司就一般对于订约有影响的事项负有报告于委托人及相对人的义务，但不负有积极的调查义务。笔者认为，这一观点，不尽合理，因为买卖双方对对方与订立合同的有关事项不可能具体了解，需要借助房屋中介公司的专业优势。作为居间人的房屋中介公司应当充分发挥自己的专业优势，对交易的重要事项作必要的调查或审查，尽可能掌握更多的情况，以确保其提供信息的真实性，提供给买卖双方，以供双方选择。假设房屋中介公司在其能力、政策等许可的范围内做了充分必要的调查后仍发生了重大交易瑕疵，则属于超出了房屋中介公司的义务范畴，可对发生的经济损失不承担法律责任。如果将房屋中介公司的报告义务仅局限于其“所知”信息，将纵容房屋中介公司的故意不作为，放任虚假情况的存在，不利于二手房交易市场的生存与发展。因房屋中介公司未尽审查义务导致其提供的信息虚假、致使买卖双方遭受经济损失，房屋中介公司应承担与其过错相适应的民事赔偿责任。因此，在上述案例中，虽然房屋中介公司并非故意提供虚假信息，但正是由于房屋中介公司未对代理人的相关情况尽合理审查义务，致使相对人朱某基于对其的信任而与无权代理的人签订买卖合同导致合同无效，因此房屋中介公司对此是具有过错的，对朱某的损失应承担一定责任，在二审审理中，经调解房屋中介公司退还房屋中介费等一系列前期买房费用便是基于此。当然，朱某不能因无权代理人的行为而将损失完全归咎于房屋中介公司，朱某在这样标的额的房屋买卖过程中，没有对售房人的身份等有关情况做进一步的了解便与之签订房屋买卖合同，致使合同无效，应承担主要的法律责任。
市场经济离不开中介服务，因此房屋中介公司的合理审查义务对市场经济的健康快速发展至关重要，如果因房屋中介公司未尽合理审查义务导致购房者受损应承担相应的法律责任。
编写人： 洛阳市中院 杨顺渠 宜阳县法院 伊乐林
